Osservatorio sui bilanci delle SGR immobiliari

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Dalle origini ad oggi, un obiettivo puntato sul futuro del Fund management

28 gennaio 2016. Fissiamo uno degli incontri periodici con il prof. Cacciamani del Dipartimento di Economia dell’Università di Parma, con il quale, da tempo, collaboriamo nell’ambito dei servizi forniti a società ed intermediari finanziari attivi nel settore immobiliare.

L’incontro è previsto presso la nostra sede di Milano. Intorno ad un tavolo sono seduti il prof. Cacciamani e la prof.ssa Sonia Peron dell’Università di Parma, insieme al team Real Estate di Mazars Italia.

E’ proprio intorno a quel tavolo che prende vita l’idea di istituire un Osservatorio sui bilanci delle SGR immobiliari. L’intuizione è che, a fronte di diversi studi e rapporti periodici finalizzati a rielaborare e interpretare l’informativa finanziaria prodotta per i fondi d’investimento alternativi immobiliari, i Bilanci delle SGR che gestiscono tali fondi non avevano avuto fino a quel momento la stessa profondità di analisi.

Un Osservatorio in diretta sinergia con le stesse SGR che, oltre a fornire una base dati solida a supporto delle decisioni strategiche, sia anche un monitor sul mercato necessario al fine di individuare eventuali punti di miglioramento delle performance registrate.

Quel giorno condividiamo le prime idee sul progetto, individuando gli indicatori più significativi calcolabili sulla base dei dati di bilancio e definendo l’orizzonte temporale delle ricerche oltre che le modalità con cui procedere ad una selezione di un campione rilevante di SGR.

Le prime ricerche e i primi risultati delle analisi, condivisi in successivi incontri, forniscono un messaggio chiaro: l’intuizione iniziale deve necessariamente diventare un progetto da sviluppare e concretizzare.

Individuiamo quindi un apposito team di ricerca, formato da professionisti dell’Università di Parma e di Mazars Italia.

Si decide altresì di costituire un Advisory Board, con la funzione di validare le analisi e suggerire ambiti di approfondimento di interesse comune. A far parte dell’Advisory Board vengono invitate figure di vertice e apicali delle principali SGR immobiliari o che prevalentemente gestiscono questo tipo di investimenti.

Dopo qualche mese di analisi sui bilanci del campione di SGR selezionato (28 SGR che rappresentano il 93% del totale NAV attribuibile al mercato nazionale dei fondi immobiliari del 2015 – fonte Banca d’Italia) e per il periodo temporale definito (2013 – 2015), il team di ricerca ha calcolato 700 indicatori, riepilogati in un primo documento presentato all’Advisory Board il 3 novembre 2016.

Questa è la data in cui il progetto è stato ufficialmente varato, riunendo tutti i membri dell’Advisory Board, al quale nel frattempo hanno aderito Amministratori, Direttori Generali e CFO di SGR appartenenti a gruppi bancari, assicurativi ed indipendenti e che rappresentano circa il 50% del totale NAV gestito dal settore nel 2015.

Le principali conclusioni di questa prima fase di analisi sono, in estrema sintesi, le seguenti:

  • Contrazione della redditività a fronte di una crescita delle masse gestite - frutto della maggiore concorrenza, dei rendimenti attesi dai quotisti e dell’incremento dei costi fissi (costi del personale);
  • Maggior costi di conformità ed oneri amministrativi connessi con le nuove regole procedurali ed i nuovi obblighi informativi verso le autorità competenti;
  • Incremento della liquidità delle SGR depositata presso conti correnti che deriva sostanzialmente dai nuovi requisiti di patrimonializzazione richiesti dalla regolamentazione di settore.

Nel corso dell’incontro, L’Advisory Board ha evidenziato l’utilità dell’iniziativa e ha validato i primi indicatori calcolati dal team di ricerca, partecipando con entusiasmo e fornendo preziosi suggerimenti per lo sviluppo ed il consolidamento del progetto, alla luce dell’importanza che un tale studio potrebbe avere sulle scelte strategiche delle SGR. E’ stato in particolare condiviso di procedere con incontri periodici volti a discutere e validare le analisi e gli approfondimenti che il team di ricerca continuerà a svolgere sulla base delle linee guida definite durante l’incontro del 3 novembre.

Prossimi passi? Completare un report da presentare a tutti gli operatori di settore nel corso di un evento che sarà organizzato nei prossimi mesi, proponendo anche nuovi spunti di discussione quali gli impatti che potrebbero derivare dallo sviluppo delle SICAF e l’ulteriore concorrenza che potrebbe generarsi dal c.d. “passaporto europeo”.

Stay tuned!

Pier Paolo De Santis

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